재산세 인상 10배? 보유세 폭탄 피하는 3가지 방법 총정리
여러분, 혹시 마포 레미안 푸르지오 전용 84㎡ 아파트의 재산세가 얼마인지 아세요?
지난해 이 아파트의 재산세는 약 300만 원 정도였어요. 그런데요, 이재명 대통령이 언급한 '뉴욕식 세금'이 그대로 현실화된다면 약 2,970만 원이 돼요.
딱 10배 정도 되는 거죠.
이재명 대통령이 지난달 27일에 SNS에 글을 올렸어요.
"버티기는 더 큰 부담을 안길 것"
이라고 했어요. 그리고 이런 말도 했죠.
"초고가 주택은 선진국 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것."
다주택자는 물론이고 실거주하지 않는 1주택자도 포함될 것 같아요. 표적은 투자·투기용 보유자예요.
이제 실거주하지 않는 1주택자도 정조준하겠다는 신호를 분명히 보낸 거예요.
지금 내는 재산세에 10을 곱해보세요
여러분의 상황에 한번 대입해 볼게요.
지금 내시는 보유세, 즉 재산세에 10을 곱해 보세요. 만약 그 금액이 매년 여러분의 통장에서 빠져나간다면 버틸 수 있겠어요?
오늘 글에서는 딱 세 가지만 말씀드릴게요:
- 지금 대통령이 꺼낸 카드가 정확히 무엇인지
- 실제로 얼마가 오를 수 있는지에 대한 세 가지 시나리오
- 지금 당장 여러분이 확인해야 할 것
실제 사례: 박영수 씨(62세)의 고민
박영수 씨, 올해 예순두 살이에요. 25년 중소기업에서 영업직으로 일했어요. 그리고 1년 전에 퇴직했어요.
퇴직 후의 현실
퇴직하고 나니 월급이 없죠. 수입이라고는 국민연금 월 115만 원, 이게 전부예요. 이것도 당장 아니고 몇 년 뒤에 나오죠.
그래도 박 씨 부부에겐 든든한 게 하나 있었어요.
10년 전에 대출을 껴서 무리하게 산 마포에 있는 아파트. 지금 시세가 무려 27억까지 올랐어요.
충격적인 뉴스
지난달 박 씨 부부가 뉴스를 보다가 숟가락을 내려놨어요. 대통령이 직접 나서서 말했어요.
아내가 물었어요. "우리 집도 해당되는 거 아니야?"
박 씨는 대답을 못 했어요.
검색을 시작하다
다음날 아침 박 씨는 검색을 시작했어요.
"마포 보유세 인상 얼마나 오를까"
기사마다 숫자가 달랐어요:
- 두 배가 될 것이라는 기사
- 다섯 배가 될 거라는 기사
- 심지어 10배도 있었어요
- 지금 당장은 아니라는 기사도 있었어요
읽을수록 더 헷갈렸어요.
어쨌든 "보유세는 오른다"는 결론이 났어요. 그래서 박 씨는 "어, 이거 지금 팔아야 하나?" 이런 고민을 하기 시작했어요.
진퇴양난
그런데요:
- 팔자니: 내가 젊어서부터 30년 동안 살아온 이 정든 동네 떠나기가 싫고
- 버티자니: 퇴직해서 소득은 없는데 앞으로 보유세가 크게 오르면 낼 돈이 없다는 거죠
이러지도 저러지도 못하고 계세요.
한국 vs 미국 vs 일본: 보유세 비교
여러분, 우리나라 보유세 실효세율이 얼마 정도 되는지 아세요?
정답은 0.15%예요.
27억 아파트의 재산세는?
0.15%, 이게 보유세 세금으로 하면 얼마나 될까요?
예를 들어서 27억짜리 마포에 있는 아파트 1년에 내는 재산세가 0.15%라면 약 300만 원 정도 돼요.
- 1년: 약 300만 원
- 한 달: 약 25만 원
다시 말씀드리면 27억 아파트를 갖고 있는 분들, 재산세가 1년에는 300만 원, 한 달로 따지면 약 25만 원. 이것이 지금의 현실이에요.
미국 뉴욕은?
그런데 미국 뉴욕은 어떨까요? 무려 1.1%예요.
같은 27억짜리 아파트라면:
- 연간: 약 2,970만 원
- 한 달: 247만 원
우리나라의 10배 수준이죠.
일본은?
옆나라 일본은 어떨까요? 더 높아요.
- 기본: 1.4%
- 도시 지역 추가 세금까지 합치면 최대 1.7%
기타 선진국
- 프랑스: 1% 안팎
- OECD 평균: 우리나라의 3배 안팎
이재명 대통령이 "선진국 수준"이라고 했을 때 바로 이 숫자를 말하는 거예요.
정부는 어떻게 보유세를 올릴까?
정부에서 보유세 세금 어떻게 올릴까요? 여기엔 두 가지 개념이 있어요.
1. 공시가격 현실화율
쉽게 말하면 이거예요. 나라에서 매기는 우리 집 가격이 시세의 몇 퍼센트 정도 되느냐.
지금은 공시가격 현실화율이 약 60%예요.
예시
내가 27억짜리 집을 갖고 있으면:
- 현재(60%): 실제로는 18억 6천만 원을 보고 세금을 매겨요
- 만약 90%로 올리면: 24억 3천만 원짜리로 봐요
이렇게 가격이 올라가니 세금도, 보유세도 자동으로 올라가게 돼요.
이해되셨죠?
2. 공정시장가액비율
이름이 좀 어렵죠? 쉽게 말하면 이거예요.
내가 27억짜리 집을 갖고 있으면 27억 전부에 세금을 매기는 게 아니라, 그중 몇 퍼센트만 계산에 넣겠다는 거예요.
지금은 공정시장가액비율이 60%예요. 이 비율을 80%로 올리면 세금이 크게 오르겠죠.
동시에 올리면?
만약 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율, 이 두 가지를 동시에 크게 올리면 세금은 2배, 3배 이상으로 오르게 될 거예요.
중요! 국회 동의가 필요 없다
여기 중요한 게 있어요.
방금 말씀드린 두 가지를 올리는 데 국회 동의가 필요할까요?
필요 없어요.
정부 내규, 시행령만 고치면 돼요. 그러니까 국회에서 반대해도 정부 마음대로 올릴 수 있다는 거예요.
마포 세금, 진짜 10배가 될 수 있나?
아까 말씀드렸던 질문 기억나세요?
2,970만 원의 숫자 보셨죠? 뉴욕 세금이에요.
두 가지를 동시에 올리면 뭐 10배까지는 아니어도 4배, 5배까지는 올라갈 수 있겠죠.
지금 당장의 이야기는 아니에요. 앞으로 방향에 대한 이야기예요.
대통령 발언 vs 정부 실제 결정
그런데 말이죠. 대통령의 발언은 굉장히 강하죠. 그런데 실제 정부의 결정은 조금 다른 방향으로 가고 있는 거 같아요.
실제로는?
대통령은 강하게 말했지만 정부가 실제로 내린 결정은 뭘까요?
작년에 올리지 않았어요.
이재명 정부는 지난해 11월 2026년 공시가격 현실화율 69%를 동결했어요.
원래 윤석열 정부 때인 2023년부터 시작된 동결 기조를 이어받았어요. 이재명 정부까지 합치면 총 4년 연속 동결이에요.
이게 무슨 의미일까?
지금 속도 조절 중이구나.
말로는 강한데 손으로는 아직 천천히라는 뜻으로 보여요.
왜 말은 강한데 바로 올리지 않고 천천히 올릴까?
이유가 두 가지 있어요.
1. 6월 지방선거
지금 당장 보유세를 올리면 어떻게 될까요?
네, 집을 가진 유권자들의 반발이 심할 거예요.
2. 복지·연금 충격
이게 무슨 말이냐면, 공시가격은 보유세뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 이런 여덟 가지 행정 목적에 모두 다 쓰여요.
즉, 무작정 올렸다가는 서민 복지 수급자들에게도 큰 타격을 줄 수 있기 때문이에요.
현재 상황 정확히 읽기
그러니까 지금 상황을 정확히 보면 이래요:
- 대통령의 발언: 강하다
- 실제 정책: 아직은 조심스럽다
이 간극을 읽어야 해요.
3가지 시나리오: 내 집은 얼마나 오를까?
이제부터가 핵심이에요. 세 가지 시나리오를 말씀드릴게요.
이것이 여러분은 어디에 해당하는지, 또 내 집의 공시가격이 얼마냐에 따라서 충격은 완전히 달라져요.
시나리오 1: 현 상태 유지
6월 지방선거 이후에도 정부가 두 가지 비율을 모두 동결하는 경우예요.
이럴 가능성도 있는데, 지금 상황으로 봐서 올라갈 것 같죠.
마포 레미안 푸르지오 예상
그럼에도 불구하고 보유세가:
- 현재: 약 300만 원
- 예상: 416만 원
왜 그럴까요?
올해 공시가격이 서울 기준 10% 안팎으로 상승이 예상돼요. 현실화율을 손대지 않아도 보유세는 어차피 올라요.
집값이 오른 만큼 자동으로 세금은 올라가게 돼요.
반포 제니스 예상
강남권 아파트는요:
- 기존: 1,300만 원
- 예상: 약 1,800만 원 (500만 원 인상)
이건 추가 정책이 없어도 미리 예정된 숫자예요.
시나리오 2: 공정시장가액비율 인상 (가능성 높음!)
좀 전에 말씀드렸죠? 이걸 인상하는 경우예요. 이건 가능성이 굉장히 높을 것 같아요.
- 지방선거 이후 정부가 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 올리는 경우
- 국회 통과 없이 정부 내규만 바꾸면 돼요
- 가장 유력하게 보는 시나리오예요
서초구 아크로 리버파크 예상
1주택자 보유세가:
- 현재: 연간 1,500만 원
- 예상: 약 2,200만 원
- 인상폭: 약 700만 원
마포·성동구 아파트 예상
- 현재: 약 300~325만 원
- 예상: 400~500만 원
중요! 강북이 체감 인상폭 더 클 수 있다
여기서 잘 모르셨던 부분이 하나 있어요.
세금 구간이 올라가면 올라갈수록 더 많이 내는 구조죠. 그래서 이것 때문에 강남보다 강북이 체감 인상폭이 더 클 수 있어요.
왜 그럴까요?
- 강남 고가 아파트: 이미 높은 세율 구간에 있어서 추가 상승이 상대적으로 완만해요
- 강북 아파트: 낮은 구간에 있다가 높은 구간으로 올라가게 되면 세금이 더 많이 나올 수 있어요
그래서 강북이 체감하는 인상률은 더 높을 수 있어요.
시나리오 3: 두 가지 동시 인상 (장기적)
두 가지를 동시에 올려서 뉴욕 수준 1.1%에 근접하는 경우예요.
최근 뉴스 기사 볼까요?
- "버티면 손해, 이 대통령 뉴욕식 보유세 시사"
- "원베일리 4배, 마포 10배"
- "고가주택 보유세 이론상 최고 10배 증가"
단기간에 한 번에 올리기는 어려워요. 하지만 기억하시죠? 문재인 정부 때도 한 번에 올린 게 아니라 해마다 조금씩 올렸어요.
10배까지는 아니겠지만 그때처럼 조용히 단계적으로 올라갈 것 같아요.
3가지 시나리오 한 줄 정리
지금 말씀드린 세 가지 시나리오를 한 줄로 정리하면 이래요:
"올해는 조금, 내년에는 더 많이, 그다음 해 좀 더 많이."
역효과: 전세·월세 폭탄?
여기서 꼭 한 가지 알아야 할 게 있어요.
보유세를 올리게 되면 역효과가 날 수 있어요.
집주인이 매물을 내놓는 게 아니라 전세·월세를 올리는 거예요. 세 부담이 세입자에게 전가되는 거죠.
지금 나에게 질문해야 할 3가지
지금의 상황, 굉장히 난감하시죠? 그렇지만 나에게 질문해야 할 게 있어요.
세 가지 정리해 드릴게요.
1. 지금 내 집 공시가격이 12억을 넘었는가?
왜 그럴까요?
12억이 넘으면 종합부동산세 대상이 돼요. 1주택자도요.
그러면 공정시장가액비율이 오르면 이분들은 직격탄을 맞게 돼요.
2. 지금 내 집에 실제로 살고 있는가?
거주하지 않는 비거주 1주택자, 앞으로 정부가 세금을 많이 매긴다고 했어요.
3. 5월 9일 전에 팔 수 있느냐?
5월 9일, 이제 기한 익숙하시죠?
5월 9일 다주택자 양도세 중과가 부과돼요. 그전에 매매 계약을 해야 양도세 중과를 피할 수 있어요.
총정리: 꼭 기억해야 할 3가지
오늘 내용 중요하니까 마지막으로 한 번 더 반복해서 정리해 드릴게요.
1. 보유세 인상은 방향이 정해진 문제
단지 언제, 얼마나 오르냐의 문제예요.
2. 올해 공시가격 상승으로 보유세는 인상된다
당장 10배는 아니지만 추가 정책 없이도 공시가격 상승으로 올해 보유세는 어차피 많이 오를 것 같아요.
3. 6월 지방선거 이후가 진짜 분수령
선거가 끝나면 본격적으로 움직일 가능성이 높아요.
지금 당장 해야 할 3가지
1. 내 집 공시가격 확인하기
국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트 들어가 보세요. 그리고 내 집의 공시가격을 확인해 보세요.
올해 2026년 공동주택 공시가격은 3월 중에 나올 거예요. 그때 종부세 부과 기준인 공시가격 12억을 넘는지 꼭 확인해 보세요.
2. 다주택자라면 5월 9일 전 매도 고려
이번 주 안에 다주택자라면 5월 9일 전에 매도를 고려하세요.
혼자 판단이 안 되면 세무사에 상담하세요. 중과세금이 얼마인지 확인해 보세요.
금액을 내 눈으로 봐야 결정이 쉬워요.
3. 전문가 상담 받기
공시가격 12억을 초과하거나 다주택자인 분들, 세무사 상담을 받아보세요.
지금 이 시점에 본인의 사항을 정확히 파악해 두시면요, 나중에 내 선택지가 넓어져요.
마치며
다음 글에서는 5월 9일 양도세 중과 부활 이후 서울 집값에 어떤 영향을 미치게 될지 분석해 볼게요.
오늘의 한 줄 메시지
"내가 받는 국민연금보다 보유세가 많아지는 날이 점점 다가오고 있다."
지금 바로 내 집의 공시가격을 확인해 보세요. 준비된 사람만이 변화에 대응할 수 있어요.
시간은 여러분 편이 아니에요. 지금 바로 움직이세요!
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